Kuva on vain havainnollistava
Oikeudellisen tarkastuksen ja neuvonnan on tehnyt Melkko Nguyen (Nguyễn Thị Kim Yến) – VNL Toimiston perustaja ja Vietnamin asianajajaliiton jäsen, joka on erikoistunut rajat ylittävään oikeudelliseen neuvontaan, asiakirjojen tarkastamiseen ja hallinnollisiin menettelyihin Suomen ja Vietnamin välillä.
Asunnon, liiketilan tai maan hankkiminen Suomesta tarjoaa pysyvää taloudellista vakautta ulkomailla asuville, ulkomaisille ammattilaisille ja rajat ylittäville sijoittajille. Suomen kiinteistömarkkinoilla on kuitenkin omat oikeudelliset puitteensa, jotka erottavat toisistaan kiinteistön suoran omistuksen ja asunnon välillisen omistuksen asunto-osakkeiden kautta.
EU- ja ETA-maiden ulkopuolisten maiden kansalaisille (myös Vietnamin kansalaisille) kaupat edellyttävät tavallista tiukempaa lakisääteisten vaatimusten noudattamista. Ostajan on hankittava tarvittaessa puolustusministeriön lupa, käytävä läpi suomalaisten liikepankkien tiukat varojen alkuperää ja rahanpesun estämistä (AML) koskevat selvitykset sekä otettava huomioon asuntokauppalain (843/1994) ja maakaaren (540/1995) mukainen sitova oikeudellinen vastuu.
Jos isännöitsijäntodistuksesta jää huomaamatta tulevia korjausvelkoja, varainsiirtovero lasketaan väärin tai ostotarjous laaditaan virheellisesti, seurauksena voi olla huomattavia taloudellisia ja oikeudellisia riskejä.
VNL Toimisto tarjoaa jäsenneltyä oikeudellista neuvontaa, lakisääteistä selonottoa ja menettelyllistä edustusta kiinteistö- ja asuntokaupoissa Suomessa ja suojaa ulkomaisia ostajia kaupan jokaisessa vaiheessa.
📞 Suunnitteletko asunnon tai kiinteistön ostamista Suomesta? Ota yhteyttä Helsingin toimistoomme numeroon +358 413 292 169 tai lakitiimiimme Zalon / WhatsAppin kautta.
Kiinteistöjen oikeudelliset perusmuodot Suomen lainsäädännössä
Ostajan on erotettava toisistaan kaksi oikeudellista rakennetta, joita suomalaisessa kiinteistöomistuksessa käytetään:
1. Puolustusministeriön lupa EU- ja ETA-maiden ulkopuolisille ostajille
Lain eräiden kiinteistönluovutusten luvanvaraisuudesta (470/2019) mukaan:
Pakollinen lupa: EU- ja ETA-maiden ulkopuolisten maiden kansalaisten (myös Vietnamin kansalaisten) on saatava puolustusministeriön lupa ennen kiinteistön ostamista Suomesta.
Lakisääteinen poikkeus: Lupaa ei tarvita, kun hankitaan asunto-osakeyhtiön osakkeita. Valtaosa kaupunkien keskustojen kerrostaloasunnoista, paritaloasunnoista ja rivitaloasunnoista on asunto-osakkeita.
Hakuaika ja oikeusvaikutukset: Lupaa on haettava ennen luovutusta tai kahden kuukauden kuluessa ehdollisen kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos lupaa ei saada, kauppa on Suomen lain mukaan pätemätön, ja ostajan on luovutettava kiinteistö tai se myydään julkisella huutokaupalla lakisääteisten määräaikojen kuluessa.
2. Asunto-osakkeiden huolellinen selonotto (asuntokauppalaki)
Kun ostat asuntokauppalain alaisen asunnon, vastaat välillisesti taloyhtiön yhteisistä taloudellisista ja kunnossapitoon liittyvistä velvoitteista:
Isännöitsijäntodistuksen tarkastus: Analysoimme taloyhtiön taloudellisen tilanteen, olemassa olevat lainat (yhtiölainaosuus), vuokratulot ja avoimet taloudelliset vastuut.
Kunnossapitotarveselvitys (5 vuotta): Selvitämme tulevat korjaukset, kuten putkiremontin, julkisivu- ja kattoremontit tai lämmitysjärjestelmän uudistamisen, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi asunnon neliöhintaan ja taloudelliseen kannattavuuteen.
Lunastuslauseke: Tarkistamme yhtiöjärjestyksen selvittääksemme, onko nykyisillä osakkeenomistajilla etuoikeus lunastaa osakkeet sovitulla kauppahinnalla, mikä syrjäyttäisi ostajan jo tekemän kaupan.
3. Kiinteistön tarkastus ja sopimusvastuut (maakaari)
Kiinteistökaupassa ostajalle asetetaan tiukka selonottovelvollisuus:
Ostajan tarkastusvelvollisuus: Maakaaren 22 §:n mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, rakenteelliseen vaurioon tai kosteuteen, jonka hän olisi voinut havaita kohtuullisella tarkastuksella ennen kauppaa.
Kuntotarkastus: Varmistamme, että pätevät tekniset tarkastajat arvioivat rakenteiden kosteuden, ilmanvaihdon, perustusten kunnon ja radonin torjunnan ennen sitovan tarjouksen tekemistä.
Kaupan vahvistaminen ja kirjaaminen: Kauppa on tehtävä sähköisessä Kiinteistönvaihdannan palvelussa (KVP) tai julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa.
4. Ulkomailta siirrettävien varojen alkuperän selvittäminen ja rahanpesun estäminen
Kun asuntokaupan rahoittamiseksi siirretään varoja ulkomailta Suomeen, siirtoihin kohdistuu perusteellinen tarkastelu lain rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä (444/2017) nojalla:
Ulkomaisten tilisiirtojen alkuperän osoittaminen: Suomalaiset liikepankit jäädyttävät usein kansainväliset tilisiirrot, joiden varojen alkuperää ei ole osoitettu virallisilla asiakirjoilla.
Rajat ylittävä näyttöaineisto: VNL Toimisto kokoaa täydelliset selvitysaineistot, kuten notaarin vahvistamat vietnamilaiset kiinteistön kauppakirjat, tilintarkastetut osinkotiedot, verojäämätodistukset ja viralliset pankkitapahtumaotteet.
Konsulilaillistus: Kaikki Vietnamista peräisin olevat asiakirjat varmennetaan Vietnamin ulkoministeriössä, laillistetaan Suomen edustustossa ja käännetään virallisesti suomeksi, ruotsiksi tai englanniksi.
5. Varainsiirtovero ja lainhuuto
Kaupan jälkeen on täytettävä pakolliset hallinnolliset velvoitteet:
Varainsiirtoveroilmoitus: Varainsiirtovero on ilmoitettava ja maksettava Verohallinnolle lakisääteisessä määräajassa (yleensä 2 kuukauden kuluessa osakekaupoissa, kiinteistökaupoissa heti kaupanteon yhteydessä tai kaupanteon hetkellä, jos kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä).
Lainhuuto: Kiinteistön osalta lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa luovutuksesta.
Neljän vaiheen oikeudellinen palveluprosessimme
Vaihe 1 – Alustava tarkastus ja ostotarjouksen läpikäynti: Arvioimme ostotarjousluonnoksen, isännöitsijäntodistuksen, kunnossapitotiedot ja yhtiöjärjestyksen sekä varmistamme, että tarjouksen ehdot suojaavat käsirahaasi.
Vaihe 2 – Puolustusministeriön lupa: Kun kyse on maan tai omakotitalon ostosta, asiantuntijamme kokoavat ja jättävät lakisääteisen lupahakemuksen puolustusministeriölle.
Vaihe 3 – Rahanpesuselvitys ja pankin hyväksyntä: Laadimme oikeaksi todistetut ja laillistetut asiakirjat varojen alkuperästä, jotta suomalaiset rahoittavat ja vastaanottavat pankit hyväksyvät varat nopeasti.
Vaihe 4 – Kauppakirjan allekirjoitus ja viranomaisilmoitukset: Tarkistamme sitovan kauppakirjan, valvomme sähköisten osakkeiden siirtoa tai lainhuudon kirjaamista ja teemme varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle.
Usein kysytyt kysymykset (UKK)
Saako Suomesta ostetun asunnon tai kiinteistön perusteella automaattisesti oleskeluluvan?
Ei. Asunnon, liikekiinteistön tai maatalouskiinteistön omistaminen Suomessa ei ole ulkomaalaislain mukainen peruste oleskeluluvalle. Oleskeluoikeus perustuu ainoastaan työhön, opiskeluun, yrittäjyyteen tai perhesiteeseen.
Mitä eroa on myyntihinnalla ja velattomalla hinnalla?
Asunto-osakkeiden kaupassa myyntihinta on myyjälle suoraan maksettava rahasumma. Velaton hinta on koko kauppahinta, johon sisältyy asunnolle kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta (yhtiölainaosuus). Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.
Voiko ostaja perua allekirjoitetun ostotarjouksen ilman taloudellisia seuraamuksia?
Asunto-osakkeiden kaupassa tavallinen ostotarjous on oikeudellisesti sitova; jos peruutat sen vetoamatta sovittuun sopimusehtoon, joudut maksamaan vakiokorvauksen tai menetät käsirahan. Kiinteistökaupassa esisopimus on vahvistettava julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai KVP-järjestelmässä, jotta vahingonkorvausvastuu voidaan panna täytäntöön.
Varmista oikeudellinen suoja suomalaisessa asunto- tai kiinteistökaupassasi
Varmista, että kiinteistösijoituksesi Suomessa toteutetaan menettelyllisesti varmasti, taloudellisesti läpinäkyvästi ja kaikkia lakisääteisiä vaatimuksia noudattaen. Ota yhteyttä VNL Toimiston lakitiimiin.
Vastuuvapauslauseke: Tämä julkaisu on tarkoitettu yleiseksi oikeudelliseksi tiedoksi kiinteistö- ja asunto-osakekaupoista Suomen lainsäädännön mukaan. Se ei korvaa tapauskohtaista arviointia eikä ammattimaista rakennusteknistä kuntotarkastusta. Lainhuudot ja lakisääteiset hankintaluvat ratkaisevat itsenäisesti Maanmittauslaitos ja puolustusministeriö.